IG Arheilger B�rger

Plan A33

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Ringbus Arheilgen AP 3.2.10
Ringbus Arheilgen AP 18.4.10
Tauchzentrum Einw.03/10
Tauchzentrum Einw.10/10
Widerspruch gg. Bau AP 13.6.07
S-Bahnhof AP 2.3.06
Plan A33
Fl�chennutzungsplan 3.7.2000

Vorentwurf zum Bebauungsplan A33
Am Ohlenbachgraben 

Bedenken der IGAB am Entwurf f�r den Bebauungs�plan A33 f�r das ehemalige Schenckgel�nde

Der Vorentwurf zum Bebauungsplan A 33 - Am Ohlenbachgraben- wurde offengelegt

Bis einschlie�lich Mittwoch, den 20. Oktober 1999 lag ein Bebauungsvorschlag f�r das ehemalige Fabrikgel�nde der Firma Schenck mit der offiziellen Bezeichnung �Bebauungsplan A 33 - Am Ohlenbachgraben� �ffentlich aus. Mit dieser Offenle�gung wollte die Stadt fr�hzeitig, d.h. vor Aufstellung eines Bebauungsplan-Entwur�fes, die Ziele und Zwecke dieser Planung mit der �ffentlichkeit er�rtern. Somit war es jedermann m�glich, sich zu dem Planungsvorhaben grunds�tzlich zu �u�ern und ggf. w�hrend der Aushangfrist beim Stadtplanungsamt Einwendungen und Vor�schl�ge vorzubringen.

Nach dem Bebauungsvorschlag des von der Firma Schenck beauftragten Bautr�gers sollen auf dem stillgelegten Fabrikgel�nde 175 Reihen- und Doppelh�user sowie Mehrfamilienh�user mit 25 Eigentumswohnungen entstehen. Da hier ein wichtiges St�ck Arheilger Ortslage und nicht unbedeutende Natur- und Landschaftspotentiale verplant werden sollen, wurde auch von IGAB-Mitgliedern zum Bebauungsvor�schlag Stellung genommen.

Die Flugl�rmbelastung ist im Planbereich viel zu hoch

Obwohl die geplante Baufl�che aufgrund der Lage f�r eine Wohnnutzung durchaus geeignet w�re, bestehen gegen diese Planung Bedenken wegen der sich st�ndig ver�sch�rfenden Flugl�rmbelastung im Darmst�dter Norden. Nach dem Entwurf des neuen Regionalplans liegt das Gebiet inmitten des L�rmschutzbereichs, in dem die Ausweisung neuer Wohngebiete nicht mehr zul�ssig ist. Die Abgrenzung dieses L�rmschutzbereichs erfolgte unter der Annahme einer maximalen Flughafenkapazit�t in Frankfurt von 430 000 Flugbewegungen pro Jahr. In diesem Flugl�rmbereich wird die Flugl�rmbelastung jedoch noch erheblich steigen, da

  • �� die Flughafenkapazit�t von derzeit ca. 430 000 auf bis zu 600 000 erh�ht werden soll,

  • �� die Fl�ge mit Hilfe der Satellitennavigation auf einem ganz engen Korridor, der genau �ber das Schenckgel�nde f�hrt, geb�ndelt werden sollen,

  •   eine weitere Verlagerung von Flugverkehr in die Nachtstunden angestrebt wird,

  • �� die Zahl der Starts �ber dem Darmst�dter Norden �berproportional zunehmen wird,

  • �� da die geplante neue Bahn nur f�r Landungen vorgesehen ist.

Daher ist die Ausweisung eines Wohngebietes in diesem Belastungsraum derzeit nicht zu vertreten. Erst wenn der Darmst�dter Norden vom Flugl�rm erheblich ent�lastet wurde, ist an diesem Standort gesundes Wohnen auf Dauer garantiert.

Es bedarf derzeit keiner weiteren neuen Wohngebiete in Darmstadt

Die in Darmstadt im Bestand bestehenden Reserven (Baul�cken, Aufstockungen, Verdichtungen) und begonnenen Neubaugebiete reichen f�r den Bedarf der n�chsten Jahre sicher aus. So sind derzeit einige gr��ere Neubauvorhaben in der Realisierung wie das Schlachthofgel�nde und das Wohngebiet am �tterst�dter Weg (A 24) oder in der Vorbereitung wie der Wolfhartweg (E 44), Kranichstein West (K 6), Wixhausen Nord (Wx 8), am Ostbahnhof (ehemaliges Molkereigel�nde) und die Weststadt. Dar��ber hinaus bestehen noch gr��ere Fl�chenreserven im bebauten Bereich, die f�r Wohnzwecke genutzt werden k�nnten z.B. die von den Amerikanern aufgegebene Ernst-Ludwig-Kaserne an der Eschollbr�cker Stra�e oder zumindest die Teile des Gel�ndes des Bundesbahnausbesserungswerkes an der Frankfurter Stra�e, die aufge�geben werden. Aber auch in allen Stadtteilen bestehen noch viele Baul�cken, die zur Schaffung von Wohnraum genutzt werden k�nnten.

Die Eignung des Standortes als Einfamilienhausgebiet wird angezweifelt

Nach dem Bebauungsvorschlag des Bautr�gers sind auf dem Schenckgel�nde 175 Wohnungen in Reihen- und Doppelh�usern und 25 Wohnungen in �Stadtvillen� ge�plant. Bei einer Gr��e des Planbereichs von 6,7 Hektar ergibt dies im Durchschnitt 29 Wohneinheiten je Hektar. Dies ist im Hinblick auf die Lage in einer Gro�stadt, in der N�he eines S-Bahnhofes, einer Grundschule und eines gut mit privaten und �f�fentlichen Dienstleistungen ausgestatteten Stadtteilzentrums eine viel zu geringe Be�bauungsdichte. Nach dem g�ltigen Regionalen Raumordnungsplan ist bei der Aus�weisung von Wohnbaufl�chen im Einzugsbereich von S-Bahn-Haltepunkten eine Dichte von 45 bis 60 Wohneinheiten und im Gro߭stadtbereich von mindestens 60 Wohneinheiten je Hektar Bruttowohnbauland einzu�halten.

Auch irrt die Stadt, wenn sie davon ausgeht, da� der Bedarf an st�dtischem Wohn�raum in Darmstadt vorrangig und fast ausschlie�lich in Form von Einfamilienreihen�h�usern gedeckt werden mu�. Insbesondere in einer Stadt mit so vielen Arbeitspl�t�zen, einer gro�st�dtischen Sozialstruktur, sehr hohen Grundst�ckspreisen und hohen Wohnnebenkosten besteht ein gro�er Bedarf an bezahlbarem modernem Wohnraum in guter Lage, zwar mit Balkon aber nicht unbedingt mit einem Garten. Auf dem Schenckgel�nde k�nnte dies - wenn die Flugl�rmbelastung nicht mehr gegeben ist - realisiert werden. Ein besonderer Standortvorteil ist hier vor allem der direkte S-Bahn-Anschlu� �ber den bereits heute der Arbeitsmarkt im Ballungsraum am Un�termain und in �berschaubarer Zeit auch der Arbeitsmarkt am Unteren Neckar opti�mal erreicht werden kann. Diesem Klientel von B�rgerinnen und B�rgern, die sich regional orientieren, sollten solche Standorte als Wohnort vorbehalten bleiben. Kon�kret sollte auf dem Schenckgel�nde soweit m�glich ein Gescho�wohnungsbau (nicht �ber drei Geschosse) vorgesehen werden, wie dies im Testentwurf 2 des Stadtpla�nungsamtes vom 23.05.1997 richtig angelegt war.

Es werden wichtige Natur- und Landschaftspotentiale mi�achtet

Das Grundst�ck der Firma Schenck war nur zum Teil bebaut und verf�gt mit dem gro�en Parkplatz und den angrenzenden Frei- und Gr�nfl�chen �ber ausreichende �bergangszonen zu dem �stlich gelegenen Wohngebiet und zur freien Landschaft im Norden. Diese Fl�chen waren nicht nur Abstandsfl�chen sondern Lebensraum f�r Flora und Fauna. Au�erdem weist das zur wohnbaulichen Umwandlung vorgesehene ehemalige Produktionsgel�nde der Fa. Schenck an seiner Nord� und Nordwestseite einen Gr�ng�rtel von ca. 8.000 qm Fl�che auf. Dieser ist mit B�umen 1. und 2. Ord�nung von beachtlicher Gr��e bestanden. (u. a. Traubeneiche, Ahorn, Kirsche, Birke, Robinie und Baumweiden). Gr��e und Ausreifungsgrad dieser Fl�che legen ein Be�stehen der Waldeigenschaft nach dem Hessischen Forstgesetz nahe. Wie aus der Konzeption deutlich wird, ist eine vollst�ndige Beseitigung dieser Bestockung zu bef�rchten. Durch ihre Lage und Gr��e ist diese Fl�che in erheblichem Ma�e geeig�net, eine positive Wirkung auf das Kleinklima auszu�ben und der Bev�lkerung als Erholungsfl�che zu dienen. Die IGAB fordert deshalb von der Stadt den Erhalt dieser B�ume aus Gr�nden des Artenschutzes im ortsnahen Bereich, des Landschaftsbildes, der St�rkung der Erholungsfunktion der anschlie�enden Freifl�chen und des Schut�zes des Kleinklimas. Es ist u.U. nicht auszuschlie�en, da� auch hier Fra�gen des Forstrechts �bergangen werden sollen.

Nach Aufgabe des industriellen Betriebes hat sich au�erdem im Betriebsgel�nde und auf dem Parkplatz die Natur einen Teil zur�ckerobert und die angrenzenden Zonen konnten sich von den vom Betrieb ausgehenden Belastungen erholen. Hier ist jedoch kein Biotop auf Zeit entstanden, das nun vernichtet werden kann, sondern hier bedarf es einer qualifizierten Bestandsaufnahme und einer Eingriffs-/Ausgleichs�bilanzie�rung und einer Planung von Ausgleichsma�nahmen, wenn man das Gel�nde tats�ch�lich baulich nutzen will. Besonders erhaltenswert ist der Graben�bereich, der mit einem ausreichend bemessenem Schutzstreifen gesichert werden mu�.

Der geplante Erschlie�ungsaufwand ist �berh�ht

Der Bebauungsvorschlag folgt den Grunds�tzen einer autofreundlichen Er�schlie�ung. Bis an die n�rdliche Grenze des geplanten Baugebietes werden zwei Stra�enz�ge gef�hrt, die mit zwei Querspangen verbunden sind. Drei Stra�enschlei�fen erschlie�en die �stlichen Baufelder. Garagen vor den H�usern und bei den H�u�sern sichern den Platzbedarf f�r abzustellende Fahrzeuge direkt neben dem Haus, signalisieren zus�tzlich versiegelte Fl�che, schr�nken den schon karg bemessenen Freifl�chenanteil in Hausn�he ein. Solche Erschlie�ungsmuster sind fl�chenvergeu�dend, verursachen hohe Erschlie�ungs- und Folgekosten und tragen mit L�rm, Abga�sen und Gef�hrdung aus dem Autoverkehr zur fl�chendeckenden Minderung des Wohnwertes bei.

Der Aufwand an Erschlie�ungsfl�chen f�r Stra�en und Wege ist so �berzogen, da� fast alle Grundst�cke auf zwei Seiten an eine Stra�e oder einen Weg angrenzen. Fast 40 Grundst�cke grenzen sogar an drei Seiten an Erschlie�ungsfl�chen, obwohl eine Erschlie�ung ggf. auch nur �ber einen Fu�weg v�llig ausreichend w�re. Solche Pla�nungen sind weit entfernt von beispielhaften Erschlie�ungskonzepten, wie sie z.B. im Kranichsteiner Baugebiet K 6 verwirklicht werden.

Die Grundst�cke sind schlecht zugeschnitten

Das Bebauungskonzept mit Reihenhauszeilen folgt dem alten Muster mit dem G�rt�chen vor und einer kleinen Gartenfl�che hinter dem Haus. Dies hat die l�nglich be�kannten Nachteile zur Folge, da� die Freifl�chen, in Kleinstfl�chen zerschnitten, nur wenig Raum f�r Freizeit und Erholung, oder gar f�r die Entwicklung von naturbezo�genen Potentialen (Teiche, Gr�ben, B�sche, Hecken, Blumenwiesen etc.) bieten. Dies gilt vor allem f�r die �nutzlosen� Vorg�rten und schmalen Gartenstreifen seit�lich der Reihenendh�user, die nur hohen Pflegeaufwand erfordern.

Es fehlt ein Konzept f�r das Gesamtareal bis zur B3-Umgehung

Mit der B3-Umgehung wurde dem Teilraum im Nordwesten von Arheilgen eine deutliche und endg�ltige Grenze gezogen. Das Schenckgel�nde ist nur ein Teil dieser Gesamtfl�che, deren k�nftige Nutzung neu zu regeln ist. Die Stadt hat daher auch Voruntersuchungen f�r eine st�dtebauliche Entwicklungsma�nahme beschlossen und im Mai 1997 erste Testentw�rfe f�r das gesamte Gebiet vorgelegt wurden. Das stadt�planerische Ziel, das gesamte Areal soweit m�glich k�nftig f�r Wohnzwecke zu nut�zen ist diskutierbar, wenn auf die Entwicklungsfl�chen �stlich der B3 verzichtet, die Flugl�rmbelastung auf ein ertr�gliches Ma� gemindert, L�rmschutz zur Bahn und zur B3-Umgehung garantiert und die Erhaltung wichtige Landschaftspotentiale im Teil�gebiet gesichert werden. Erst wenn eine Gesamtkonzeption, m�glichst als Ergebnis eines st�dtebaulichen Ideenwettbewerbes, vorliegt, k�nnte eine Bebauung auf dem Schenckgel�nde als erster Bauabschnitt erfolgen.

Dem Grundsatz der Nachhaltigkeit wird nicht ausreichend Rechnung getragen

Die Stadterweiterung im Nordwesten von Arheilgen wurde von der Kommunalpoli�tik als wichtiges Projekt im Rahmen der Kommunalen Agenda 21 propagiert. Den Grunds�tzen der Nachhaltigkeit verpflichtet, wollte man hier �konomische, �kolo�gische, soziale und kulturelle Belange ausgewogen in Einklang bringen. Davon ist man mit dem vorgelegten Bebauungsvorschlag weit entfernt.

�konomisch mag das Vorhaben dem Grundst�ckseigent�mer - der Firma Schenck - zum Nutzen sein. Stadtwirtschaftlich verbleibt da nichts, so ist auch von einem Ab�sch�pfung der Bodenwertsteigerung nicht mehr die Rede.

Aus �kologischer Sicht ist das Defizit der Planung im mit L�rm belasteten Gebiet gro�: Mi�achtung wichtiger Natur und Landschaftspotentiale, ein unglaublich hoher Anteil versiegelter Fl�che, Mi�achtung fortschrittlicher Energieversorgung: keine M�glichkeit der Nutzung der Solarenergie bei den in Nord-S�d ausgerichteten Bau�ten (immerhin ein F�nftel), kein Standort f�r ein gr��eres oder mehrere kleine Blockheizkraftwerke, hierzu nur eine vage textliche Absichtserkl�rung.

Die Trennung von Niederschlagswasser und anderer Abw�sser ist positiv zu bewer�ten. V�llig ungekl�rt ist offensichtlich die Altlastenproblematik. Die Nutzung des Betriebsgel�ndes als Fabrikgel�nde l��t vermuten, da� Bodenverunreinigungen an vielen Stellen erfolgt sind. Unklar ist auch, ob Hinweisen nachgegangen wurde, da� Schl�mme am Rande des Werksgel�ndes abgelagert wurden.

Als soziales Anliegen wird die Schaffung von Wohnraum f�r �junge Familien mit mittleren Einkommen� hervorgehoben. Dies ist kritisch zu hinterfragen, da bei die�sem Personenkreis zwar der Wunsch nach Wohnraum in Einfamilienhausqualit�t besteht, aber entweder die Mittel fehlen oder die Bereitschaft nicht da ist, sich ein Leben lang daf�r krumm zu legen. Der Erwerb von Eigentum in dieser Bauweise ist oft teuer und es gibt andere Bauformen, die bei hoher Wohnqualit�t preiswerter sind. Dazu bedarf es - wie bereits dargestellt - eines Ideenwettbewerbs f�r die Beplanung diese Areals und alternativer Angebote zur Realisierung. Auf die fehlende Beteili�gung und ggf. Einbindung lokaler Kr�fte und Potentiale wurde von anderer Seite bereits hingewiesen (APO 9.9.99).